Zinssätze bei Baukrediten – darauf sollten Sie achten

Nicht jeder hat das Glück, ein Haus zu erben oder genügend Geld für den Kauf einer Immobilie auf der hohen Kante zu haben. Im Normalfall kommt man nicht um eine Baufinanzierung herum, wenn man Wohneigentum erwerben möchte. Damit das Vorhaben nicht zur finanziellen Bauchlandung und ein entsprechendes Darlehen vergeben wird, sind sowohl Eigenkapital als auch ein regelmäßiges Einkommen notwendig.

Wer einen Baukredit in Anspruch nimmt, muss sich vorab gut informieren, denn es gibt unterschiedliche Finanzierungsmodelle und Tilgungspläne. Wenn man – auch in Abhängigkeit der aktuellen Zinssätze für den Nominalzins – das passende Angebot wählt, kann man Geld sparen, das Häuschen schneller abbezahlen oder finanziell langfristig gut kalkulieren.

Zwei Paar Schuhe: Nominal- und Effektivzins

Wie bei anderen Krediten auch sind die Kreditinstitute durch die Preisangabenverordnung zur Transparenz gezwungen: Immer müssen sie bei einem Angebot sowohl den Nominalzins als auch den Effektivzins angeben.

Der Nominalzinssatz errechnet sich grundsätzlich aus den Zinsen am Markt, wird aber von weiteren Faktoren wie Laufzeit oder Bonität des Kreditnehmers beeinflusst. Es handelt sich um den Zinssatz, der pro Jahr auf das Darlehen angewendet wird.

Der Effektivzins basiert auf dem Nominalzins, beinhaltet im Gegensatz zu diesem aber auch die Nebenkosten und gibt somit Aufschluss über die Kosten, die für den Kreditnehmer tatsächlich entstehen. Dabei ist zu prüfen, ob wirklich alle zusätzlichen Kosten eingeschlossen sind, die in Zusammenhang mit der Vergabe des Baukredits entstehen. Nicht selten werden versteckte Kosten von den Banken nicht mit eingerechnet und erhöhen die Gesamtkosten. Dazu können zum Beispiel Bereitstellungszinsen zählen, aber auch Kosten für Versicherungen und Kontoführung.

Zusammenspiel von Nominalzins und Tilgungsrate

Die Ratenzahlungen bei einem Baukredit bestehen aus zwei Komponenten. Zum einen wird eine Tilgungszahlung geleistet, um die eigentliche Restschuld Stück für Stück zu verringern. Die andere Komponente besteht aus der Zahlung der anfallenden Zinsen. Gestartet wird meist mit einem Anfangstilgungssatz von 1%. Sofern man auch mittel- und langfristig über entsprechende finanzielle Mittel verfügt oder aber der Nominalzinssatz gerade niedrig liegt, bietet sich auch schon zu Beginn ein höherer Anfangstilgungssatz an. Dadurch verringert sich die Gesamtlaufzeit des Kredits und damit auch die Zinsen, die insgesamt zu zahlen sind.

Kreditangebote miteinander vergleichen

Wenn mehrere Angebote für einen Baukredit bezüglich des Nominalzinssatzes identisch sind, kann man sie gut anhand mehrerer anderer Kriterien vergleichen. Eines davon ist die Auflistung der Nebenkosten, die den Effektivzinssatz ausmachen.

Auch sollte man einen Blick auf den jeweiligen Tilgungsplan werfen. Wichtig ist außerdem, wie hoch die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist noch ist – also wie viel vom Darlehen tatsächlich bezahlt sein wird.

Feste oder variable Zinsbindung?

Für eher langfristige Finanzierungen, wie sie im Immobilienbereich die Regel sind, sind häufig Kredite mit fester Zinsbindung und gleichbleibend hohen Raten interessant. Denn aufgrund der Kredithöhe und der langen Laufzeit ist die finanzielle Planungssicherheit das A und O. Eine Ausnahme bilden allerdings die meist eher kurzen Hochzinsphasen. Zu einem solchen Zeitpunkt seine Baufinanzierung abzuschließen, ist finanziell für den Bauherrn sehr ungünstig, denn er zahlt drauf, ohne einen konkreten Vorteil zu haben. Ist kein Zeitdruck vorhanden, kann man einen günstigeren Zeitpunkt mit niedrigerem Marktzinsniveau und somit niedrigerem Nominalzins abwarten. Ansonsten bieten sich entweder ein Abschluss mit kurzem Zinsbindungszeitraum oder aber mit variablem Zinssatz an.

Mögliche Modelle für einen Baukredit

Im Wesentlichen sind drei unterschiedliche Formen der Baufinanzierung möglich. Welche davon ideal ist, hängt unter anderem davon ab, wie hoch der Nominalzins ausfällt.

In den meisten Fällen wird ein Baukredit zu einem festen Zinssatz abgeschlossen. Der vereinbarte Zeitraum für eine Zinsfestschreibung beträgt üblicherweise zwischen drei und 30 Jahren. Hierbei gilt folgende Faustregel: je länger die Zinsfestschreibung, desto höher der Nominalzins für den Baukredit. Wird hingegen vorerst ein kurzer Zeitraum für de Zinsfestschreibung gewählt, spart man Zinsen. Diese Ersparnis ermöglicht bei gleich hohen monatlichen Raten die Erhöhung der Tilgungsrate und beschleunigt somit den Abbau der Restschuld.

Steht dann nach dem gewählten Zeitraum die Anschlussfinanzierung an und sollte sich der Nominalzins bis dahin erhöht haben, nach dem die neue Festschreibung erfolgt, ist bei künftig ungünstigeren Konditionen eine durch eine vorherige schnellere Tilgung geringere Restschuld von Vorteil.

Wenn die Bauzinsen gerade niedrig sind, bietet sich trotz einer leichten Erhöhung des Nominalzinssatzes eine langfristige Sicherung dieses günstigen Zinsniveaus an.

Wird hingegen ein Baukredit mit variablem Zinssatz gewählt, greifen andere Konditionen. Der Kreditnehmer geht hierbei ein höheres Risiko ein, da das Marktzinsniveau steigen oder fallen kann, an das der Nominalzinssatz gekoppelt ist. Zwei Faktoren beeinflussen den aktuellen Bauzins: der europäische Leitzins sowie der EURIBOR, der angibt, zu welchem Zinssatz sich die europäischen Banken untereinander Geld leihen. Eine Anpassung erfolgt meist alle drei Monate, ebenso die Zahlung der Zinsen. Die Tilgungszahlungen werden unabhängig davon in variabler Höhe vorgenommen.

Sofern der Nominalzins gerade auf hohem Niveau liegt, besteht die Möglichkeit, durch einen solchen variablen Kredit eine lange Festschreibung dieses Zinssatzes zunächst zu vermeiden, später zu einem günstigeren Zeitpunkt jedoch zu einer Finanzierung mit Zinsbindung zu wechseln.

Interessant ist beim variablen Zinssatz unter Umständen auch die hohe Flexibilität für den Kreditnehmer. Im Gegensatz zu einer Festschreibung über einen bestimmten Zeitraum kann hier die Tilgung flexibel vorgenommen werden, zum Beispiel in Abhängigkeit von der Höhe des Einkommens. Auch im Falle plötzlich erworbenen Reichtums ist eine Sondertilgung vergleichsweise unproblematisch. Ein solcher Baukredit kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
Anders verhält es sich in einer vergleichbaren Situation bei fester Zinsbindung. Vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraums ist eine solche Sondertilgung oder gar Kündigung ohne hohe finanzielle Einbußen normalerweise nicht möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss gezahlt werden. Erst zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kann auch hier mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wer vorausschauend handelt, vereinbart mit seinem Kreditinstitut auch bei Festzins eine Option auf mögliche Sondertilgungen. Allerdings können sich hierdurch wieder die Kosten für den Baukredit erhöhen, da der Bank in der Folge möglicherweise Einnahmen durch Zinsen entgehen.

Außerdem ist es möglich, eine Baufinanzierung mit einer Zinsspanne anstatt eines festen Zinssatzes abzuschließen. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, denn die Differenz zwischen Höchst- und Niedrigstzinssatz kann bei einer langen Laufzeit leicht im fünfstelligen Bereich liegen.

Fazit: Wahl des Baukredits abhängig vom Nominalzinssatz

Der Nominalzinssatz hat einen enorm großen Einfluss auf die Wahl der passenden Baufinanzierung. Denn durch die richtige Wahl lassen sich langwierige finanzielle Verpflichtungen zu ungünstigen Zinssätzen meist umgehen. Wer seinen Darlehensvertrag zu Zeiten niedriger Bauzinsen abschließen kann, hat Glück und kann sich gute Konditionen für einen langen Zeitraum sichern. In den anderen Fällen bietet sich eine gesplittete Lösung an, die mit kurzen Zinsfestschreibungen und variablen Zinsen arbeitet. Ein Zinsbindungsrechner oder eine gute fachliche Beratung erleichtern die Wahl der richtigen Strategie.